자가중심 주택정책 한계…주거복지 부상따라 임차중심으로 이동
가격 불안없고 수요자 형편따라 맞춤형 공급…품질도 좋아져 매력적
집을 소유하는 게 고통(?)인 시대가 됐다. 자기 자본으로 주택을 구입해 편안한 주거를 누린다면 별문제가 없다. 집값이 오르내리는 데 신경을 쓰지 않고 선호하는 입지에 개성 있는 주택을 지어 주거생활을 영위한다면 더욱 그렇다.하지만 40년 이상 개발시대를 거치면서 부동산은 최고의 재산이자 투자의 대상이었기 때문에 여전히 부동산에 대한 매력을 버리지 못하고 있는 게 현실이다. 실제로 이 같은 현상은 언제든지 국지적으로 벌어질 개연성이 없지 않다. 더구나 주택은 투자의 대상이 아니라고 자신 있게 말할 사람이 얼마나 되겠는가. 때문에 무리해서라도 집을 사야 한다는 강박관념에 시달리는 게 우리의 현실이다. 투자 프리미엄을 우선적으로 감안하는 것도 마찬가지다.
그러다 보니 침체의 덫에 걸려 고생하는 수요층이 한둘이 아니다. 집을 팔아도 빚을 갚기 어려운 일명 ‘깡통주택’ 보유자가 지난 9월 말 기준으로 19만명, 대출을 받아 집을 산 뒤 대출을 갚지 못하고 있는 ‘하우스 푸어’가 4만명에 달할 정도다. 자가 위주의 주택정책을 강하게 펼쳐온 후유증이기도 하다.
자금력이 든든하다면 주택을 매입하는 게 좋다. 환경변화로 집값이 오르면 자본이득이 생기고 이사를 다녀야 하는 불편도 없다. 지역 커뮤니티에 대한 애착도 강해진다. 하지만 꼭 집을 사야 한다는 고집을 피울 필요는 없다. 집값의 절반 이상을 대출받아 집을 사야 한다는 것은 낡은 사고방식이다. 주택보급률이 100%를 넘어서는 등 부동산시장 안팎 환경의 변화로 부(富)의 효과를 보기가 힘들다. 환금성이 떨어져 자칫 나락으로 전락할 소지마저 없지 않다.
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| 주택시장 장기침체와 향후 가격 움직임을 감안하면 자기자본이 덜 들어가는 임대주택이 새롭게 각광받을 전망이다. |
임대주택 최적론이 나오는 이유가 여기에 있다. 자신의 형편에 따라 임대 유형을 선택할 수 있는 데다 안정적인 거주와 함께 투자 리스크를 해소할수 있다. 더구나 장기임대주택의 경우 향후 일정기간이 지나면 분양받을 수 있는 권리까지 주어져 금상첨화다.
▶자가주택 정책이 낳은 부작용, 임차로 급전환될 듯=정부가 명시적으로 자가중심정책을 펼쳐온 것은 아니나 급속한 산업화와 도시화로 생겨난 주택난을 해소하기 위해 국민의 구매력을 이용해 재정을 부담케 하는 자가주택정책이 우선돼온 게 사실이다.
자가중심의 주택정책은 단시간 내에 주택난을 해소할 수 있을 뿐만 아니라 개인이 투자수익을 가져갈 수 있어 자본축적이 가능한 게 매력이다. 부족한 주택건설재원도 쉽게 조달할 수 있다. 지역사회 안정성을 높이고 주택관리에 대한 부담도 없다. 이 같은 사회적ㆍ경제적 편익 때문에 미국을 비롯해 한국 캐나다 등이 자가촉진정책을 추진, 각광을 받았다.
하지만 상대적으로 폐해도 많다. 우선 비부격차를 양산하는 단초가 되었을 뿐만 아니라 주택의 상품화를 촉진시키는 결과를 가져왔다. 자가거주를 촉진하는 나라일수록 주택가격이 높게 상승, 주거비용을 증가시키고 있다.
이 같은 폐해로 최근 들어 주거복지가 크게 부상하고 있으며 임대주택 확대 건설 등 임차중심 주택정책에 무게가 실리고 있다. 차기 정부에서는 그동안 다소 소외됐던 임차중심의 주택정책으로 급전환될 게 분명하다. 대선후보들이 모두 임대주택 확대 건설을 공약한 데 이어 주거비 보조 등을 내세우고 있기 때문이다. 특히 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 공공임대주택을 다량으로 짓는 방안을 비롯해 소득에 따라 맞춤형으로 공급하는 대안이 마련될 전망이다.
또 공공임대 주택이 재원문제에 봉착, 한계를 가질 수 있기 때문에 민간부문은 잉여자금과 지주를 끌어들이는 민간임대주택시장 활성화 가능성도 크다. 소가구 급증 추세와 젊은 수요층의 거주중심 주거패턴 정착, 베이비부머들의 큰 집 줄이기 등의 주택시장 내부구조 변화가 심화되면서 전월세 수요가 급증할 수밖에 없는 구조다.
최근 들어 기업형 임대주택회사가 잇달아 새로 설립되고 있는 것도 같은 이유에서다. 기업형 임대주택회사의 경우 임대주택 건설 등 공급자 역할뿐만 아니라 수요자에게 합리적인 임대료 및 임대관리를 해주는 이중효과를 거둘 수 있다. 주택건설업체 역시 분양위주의 사업에서 탈피, 향후 정책 및 시장수요에 걸맞은 임대주택 건설을 추진하는 것도 같은 맥락이다.
▶시장침체, 가격불안 리스크 없고 맞춤형 선택도=임대주택의 최대 매력은 고정자본을 많이 들이지 않고 저비용 구조로 주거를 해결할 수 있다는 점이다. 특히 영구임대주택을 비롯해 분양 전환되는 장기임대주택까지 자신의 처지에 걸맞은 주택을 선택할 수 있으며 시장침체와 가격하락에서도 자산 보전의 효과가 크다는 점이다.
신혼부부와 소년소녀 가정 등 타깃이 보다 명확해지고 전세임대 등 공급방식과 위치가 다양해 취약계층 입주 기회가 넓어지고 있다. 또 집값 하락기에 수억원대의 주택을 소유하게 된다면 자본이득 손실은 물론 감가상각, 기회비용 상실 등 손해가 이만저만이 아니다. 환금성마저 부족해 손쉽게 팔고 나갈 수도 없다.
하지만 장기임대주택에 거주한다면 집값 하락에 따른 리스크가 전혀 없고 기회비용효과를 누릴 수 있다. 거주이전도 비교적 자유롭다. 임대분양받아 일정기간 거주 후 분양전환 시 우선분양권이 주어지기 때문에 집값 상승 보전효과도 아울러 거둘 수 있다.
서울 세곡동 보금자리 임대주택에서 보듯이 품질도 대폭 개선, 분양주택 못지않다. 공공임대와 달리 민간임대주택의 경우 절반 정도 임대기간이 지나면 자율 분양전환이 가능하다. 현재 장기공공임대주택(10년 이상) 재고는 2011년 말 기준 89만가구 정도다. 총주택 대비 5% 선으로 경제협력개발기구(OECD) 평균 10%, 북유럽국가 20%대에 비하면 크게 떨어진다. 정부가 공공임대주택 비율을 10% 선으로 끌어올린다는 목표를 세우고 있는 것도 여기서 비롯됐다. 게다가 글로벌 금융위기 이후 경기침체로 중산층이 붕괴되면서 더 많은 저소득층을 양산, 수요가 더욱 늘어날 전망이다.
하지만 공공임대주택 건설을 전담해온 LH공사의 부채문제가 부각되면서 정부의 재정투자 요구 목소리가 높아지고 있다. 이를 감안하면 특별한 재정대책이 마련되지 않는 한 임대시장의 80% 이상을 담당하고 있는 민간 부문에서 재차 이를 해결할 수밖에 없을 것으로 보인다.
ch100@heraldcorp.com
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