MC 성기영: 주택을 비롯해 토지, 상업용 부동산 등 새해 부동산 시장이 어떻게 전개될지 관심이 많은데요. 시장별로 알아봅니다.
헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲전망들은 썩 좋은 것 같지는 않지만 주택시장은 상저하고 등이 일반적이죠?
-새 정부에 대한 기대감이 증폭되고 있습니다. 취득세 감면연장여부를 예민하게 받아들이는 이유도 여기에 있고요. 1월 법 개정, 2월 시행될 것으로 예상되지만 여전히 시장에 불안감을 주고 있는게 사실입니다.
부동산시장 회복의 전제요건이 많지만 경제가 좋아져야 부동산시장도 회복된다는 점을 감안하면 쉬운 것 만은 아닐 듯 합니다. 한국은행, 상공회의소, 현대경제연구원 등 주로 부동산 관련 외적 기관이나 연구소의 전망은 여전히 비관적입니다. 집값 추가 하락을 우려하고 있을 정도죠.
반면 부동산시장과 직접 관련이 있는 주택산업연구원 등은 다소 회복 가능성에 비중을 두고 있습니다. 엇갈린 반응인데요. 어쨌튼 상승팩트는 바닥 저점확산, 저금리, 새 정부 규제완화기대감 등을 꼽을 수 있고 부정적 팩트는 경제불안, 수도권 인구유출, 가계부채, 집값 불안심리 등을 들 수 있을 것 같습니다.
특히 시장의 불안심리를 제거하지않고는 거래정상화를 이룰 수 없을 것으로 예상됩니다. 이를 위해서는 공급을 줄이고 매수세를 살릴 정책대안이 필요하다는 것이 일반적인 관측입니다.
수도권 회복은 되겠지만 약세 지속 전망이 우세합니다. 전월세난 심화도 예상되고 재개발재건축은 지지부진할 것입니다. 지방도 입주물량 증가 등으로 크게 냉각되고 있습니다.
▲토지시장 전망과 관심있게 지켜볼 변수는요?
-지난해 10월말 누적 기준 전국 지가는 2011년말 대비 0.806% 상승. 2012년 들어 부동산소비자심리지수가 상승함과 동시에 지가변동률 및 토지거래량이 모두 상승세를 보였지만 3월 소비자심리지수가 소폭 하락한 이후 2분기부터 지가상승폭이 지속적으로 감소하기 시작했으며 거래량 역시 하락세로 전환했습니다.
특히 2012년 토지시장은 세종, 강원, 부산 등 지방권역의 지가 강세. 서울과 인천은 전국평균 상승률 이하의 수치를 기록하는 등 수도권지역 모두 지가상승폭이 매우 적었습니다.
개발호재 가시화 지역 국지적 상승 기대, 비사업용 토지 중과세 폐지여부, 토지거래시장의 향방을 가늠하는 변수가 됩니다. 부동산정책은 부동산거래 활성화보다는 서민주거복지 중심의 공약이라 대선 이후의 부동산 경기전망에 대한 불투명성은 여전합니다. 관심지역은 평창동계올림픽 유치, 혁신도시 조성 등의 도시별 이슈호재가 있는 지역과 평택~시흥 고속도로(2013년 개통예정), 아산~천안 고속도로(지난 10월 주민설명회를 마치고 내년 하반기에 착공예정) 등 교통기반시설 확충계획이 뚜렷하게 가시화되는 지역에서는 일부 거래 및 가격의 성장세를 기대할 수 있겠지만 별다른 상승재료가 없는 지역은 올해와 같은 안정세가 계속될 것으로 전망됩니다.
▲오피스텔 인기는 지속될 수 있을까요?
-지난해는 오피스텔 매매가격 상승세가 이어지면서 상대적으로 임대수익률은 하락하는 경향을 나타냈습니다. 특히 하반기부터는 글로벌 경기침체 우려가 높아지는 등 투자자들이 뚜렷한 관망세로 돌아섰고 이 때문에 매매가격과 월세가격이 동반하락하는 추이를 보였습니다.
새해는 최근 2년 동안 크게 늘어났던 오피스텔 분양물량의 입주에 더해 도시형 생활주택의 본격적인 입주시작으로 수요보다 공급이 앞서는 공급초과에 따른 부작용이 예상됩니다. 이 때문에 매매가격과 임대수익률의 하향 안정화 추세가 지속될 전망입니다.
3년 째 오른 매매가격 상승으로 오피스텔 임대수익률은 내리막길로 전국 연간 오피스텔 임대 수익률은 2012년 들어 전년 대비 0.06%P 떨어진 5.95%로 하락했습니다.
특히 2012년 서울지역은 평균 3.3㎡당 매매가격이 1010만원까지 높아졌지만 임대료는 매매가격 상승 추세를 따라가지 못해 높은 수익성을 기대하기 어렵습니다. 이 때문에 투자자들은 낮아진 임대 수익률을 방어하기 위해 노후화된 단지라도 가격이 저렴한 오피스텔을 찾아 투자하려는 수요가 늘고 있는 상황입니다.
올해 오피스텔 임대수익률은 △전국 5.95% △서울5.5% △경기 5.99%로 4년 내 최저 임대수익률을 나타냈습니다. 특히 전국 수익률이 6% 이하로 떨어지면서 투자자 입장에서는 오피스텔에 대한 적극적인 투자포지션을 취하기 어려운 상태죠. 게다가 매매가격마저 오르면서 투자에 따른 위험부담은 어느 때보다 높아졌습니다.
오피스텔+도시형 초과공급에 따른 수익형부동산은 하향안정 예상됩니다.
새해는 2009년 이후 오피스텔과 함께 수익형 부동산의 주축을 이루고 있는 도시형 생활주택 입주가 본격화되면서 수익형 부동산에 대한 초과공급 우려감이 높아지는 상황입니다.
인허가 물량을 기준으로 보면 도시형 생활주택은 2009년 1688가구, 2010년 2만529가구, 2011년 8만3859가구, 2012년(10월 기준) 9만6300가구로 크게 늘어났습니다. 도시형 생활주택의 특성상 공사기간이 6개월~1년으로 짧아 2012년 상반기 이전까지 인허가를 받은 물량의 대부분은 2013년 중에 입주가 이뤄질 것으로 예상됩니다.
이 때문에 새해에 2배 이상(12년 1만2728가구, 13년 3만497가구 예정) 늘어나는 오피스텔 입주와 더불어 초과공급 문제가 시장의 화두로 작용할 가능성이 높습니다. 2013년 오피스텔 가격시장이 하향안정의 추이로 전망되는 주요 이유입니다.
세종시, 판교 등 투자 유망지역은 전매제한이 없어 단기차익 노린 청약 수요가 몰릴 듯 합니다. 하지만 장기 임대목적이라면 지역 공급상황을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
장기 임대목적 투자는 신규 오피스텔 인기에 편입돼 투자하는 ‘묻지마 투자’는 위험할 수 있으며 무엇보다 수익성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. 분양 가격이 높아지고 있는데다 투자 오피스텔 주변으로 공급 증가에 따른 임대료 하락과 공실 위험이 증가할 가능성이 있기 때문이지요.
또한 주택임대사업에 따른 세제 혜택을 받으려는 투자자는 주택임대사업 등록이 가능한 오피스텔인지 여부도 판단해야 합니다. 전용면적 60㎡이하일 경우에 취득세 감면 혜택이 주어지므로 혜택을 받을 수 있는 오피스텔인지도 확인이 필요합니다.
▲올 상가 시장은 어떨까요?
-지난해 부동산 경기침체에 따른 악영향으로 상가시장도 매우 축소된 모습입니다. 이 같은 현상은 올해도 지속될 전망입니다. 따라서 자영업의 경우 조심해야 할 것으로 보입니다.
3가지 주목해야할 사항이 있습니다. 첫째, 신규 역세권 개통입니다. 당장 12월에는 분당선 수원구간(망포-기흥)이 개통됐으며, 2013년 말에는 망포-수원 구간이 개통예정입니다. 이 경우 수원에서 서울 강남권까지 40분만에 접근할 수 있어 수원도 본격적으로 서울 생활권에 흡수될 가능성이 크며, 자연스레 인근 역세권 상권도 부상할 수 있습니다. 이 외 경의선 공덕-DMC구간과 경춘선 별내역이 개통하는 등 역세권 후광효과를 누릴 것으로 예상되는 지역이 다수 출현할 수 있습니다.
둘째, 베이비부머 수요이지요. 2010년부터 본격적으로 시작된 베이비부머의 은퇴세대가 2013년에는 4년차를 맞이하게 됐죠. 매년 평균 12만명의 신규 은퇴세력이 약 10년에 걸쳐 생겨나는 만큼 이들을 눈여겨보지 않을 수 없습니다. 왜냐하면 이들 세력의 여건상 재취업보다는 창업시장으로 흡수될 가능성이 높으며, 결국 신규 임차세력이 될 가능성이 크기 때문입니다. 즉, 신규 공급시장이나 임대시장에 큰 영향을 발휘하는 세력으로 발전할 가능성이 높습니다.
셋째, 신규택지지구 근린상가의 입주입니다. 올해 공급된 광교와 세종시, 강남보금자리 등 유망 신규택지지구의 상가들이 내년 혹은 내후년에 입주할 예정입니다. 이들 상가들은 든든한 배후수요를 바탕으로 높은 청약열기를 보였는데 상권 활성화로 이어질지는 미지수입니다. 판교의 경우 투자자들에게 많은 인기를 얻었지만 초기 투입가격이 높아 수익률을 맞추기 위해 높은 임차조건을 설정하게 되었고, 결국 공실 등의 영향으로 아직까지도 상권형성이 되지 않았습니다. 이 같은 점을 고려한다면 이들 신규택지지구의 상권형성에도 다소 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
