정부가 지난 18일 전세문제 해결을 위해 다시 한번 대책을 내놨다. 요지는 공공임대주택의 추가 공급이다. 시장의 반응은 긍정적이지 않다. 국민의 눈높이가 충분히 감안되지 않은 물량 위주의 정책에는 감흥이 없다. 구체적인 재원마련 방안도 없어 세금낭비 마저 우려된다. 과거 정부가 대규모로 추진했던 행복주택이나 신혼희망타운의 높은 공실율이 떠오른다.

1인 가구가 증가하고 있다. 혼자라는 이유로 이들의 주거 대안은 상대적으로 다양하고 유연하다. 문제는 결혼이나 출산으로 가구 구성원이 증가하는 경우다. 개인의 인생에서 주거 안정성이 절실해지고, 가족이 어디에 사는지가 민감해지는 시기이다.

주거 선호지역은 대도시다. 그 중에서도 단연코 서울이다. 서울에 가족이 거주가능한 양질의 임대주택을 대규모로 공급하면 많은 문제가 해결된다. 다만, 토지확보가 어렵고 땅값도 비싸서 공급이 쉽지 않다. 해결책을 알고 있음에도, 공공임대주택의 구조적 문제로 선호지역에 공급이 부족했다. 그나마 외곽에 위치한 공공임대주택 입주민도 이웃의 부정적인 시선에서 자유롭기 어렵다.

코로나로 경제가 무너졌다. 하지만 시장에는 유동성이 넘친다. 약간의 수익이 예상되면 치열한 투자 경쟁이 당연시된다. 기발한 창의력을 통해 엄청난 성과를 보이는 기업도 수두룩하다. 민간의 자본과 창의력을 활용해야 한다. 공공지원을 받지 않는 민간임대주택이 대안이 될 수 있다. 명칭이 유사한 공공지원 민간임대주택은 민간이 아파트를 지을 뿐 사업주체는 공공이므로 사실상 공공임대주택이다. 실제 수도권의 순수 민간임대아파트 운영사례를 보면 월세부터 전세까지 다양한 옵션이 있어 입주자가 자유롭게 선택 가능하고, 입주민의 주거만족도도 인근 분양아파트 못지않아 공실도 없다.

하지만 현실은 난감하다. 공시가격이 6억원을 초과하면, 면적에 상관없이 6%의 종부세를 내야한다. 서울의 시세와 공시가격 현실화 추세를 감안하면 대부분의 지역에서 임대료보다 종부세가 높아진다. 행여나 준공전에 시세가 상승하여 종부세 납부 대상이 될까 원룸 이외의 개발사업은 엄두도 나지 않는다. 대도시에 6억원이 넘지 않는 원룸형 임대주택만 넘쳐나는 이유다. 대안은 간단하다. 일정조건을 충족하는 민간임대주택에 종부세를 면제해주면 된다.

면제 요건을 구체적으로 살펴보자. 기존 주택을 매입하여 운영하는 매입임대는 주택가격 상승의 우려가 있으니 우선적으로 신규 건설임대에 적용하면 된다. 국민주택규모 이하로 한정하면 상류층을 위한 대형평형은 자연스럽게 배제된다. 임차인의 주거안정을 위한 10년 의무임대, 계약갱신 청구권, 임대료 상승률 제한도 준용되어야 한다. 소수 사업자의 특혜 방지와 아파트에 대한 투자수요를 감안하여 일반인 누구나 사업에 투자할 수 있어야 한다. 혹시 모를 부작용과 편법에서 투자자와 임차인을 보호할 수 있도록 정부가 감독하는 투자기구를 통해 사업의 모든 과정이 관리되어야 한다. 사업주체가 순수 민간이라면 임대주택에 대한 부정적인 시각도 걱정 없다. 민간의 창의력과 시중의 유동성 흡수는 덤이다.

종부세는 그 취지가 고액의 부동산 보유자에 대한 징벌이고 이를 통해 소수의 부동산 독점을 막는 법이다. 그러나 이러한 종부세가 역설적으로 임대주택의 공급을 막고 있다. 정부는 법과 정책으로 국민과 대화한다. 혼자 살 때는 대도시에서 원룸으로 살고, 결혼하거나 출산하면 외곽으로 가라고 한다. 그게 싫으면 불안한 임대계약으로 1~2년마다 가슴 졸여야 한다. 속칭 "영끌"로 주택마련이 고민되는 순간이다.

기업은 해마다 이맘때면 내년도 사업계획을 준비한다. 사업계획에 없으면 또다시 1년을 기다려야 한다. 대도시의 사업부지가 단기간에 확보될 리도 만무하다. 공공임대 활성화를 통해 국민의 주거권을 지키겠다는 정부의 진정성은 의심할 여지가 없다. 하지만 국민이 원하는 지역에 선호하는 형태로 공급되었을 때 비로소 정부가 원하는 효과가 나타난다. 정부와 민간이 협력하여 질 좋은 임대주택을 공급할 수 있기를 바란다. 정부의 신속한 판단이 필요한 시점이다. 신의 한수는 종부세다.

심교언 건국대 부동산학과 교수