▶ 이자부담을 줄일 수 있는 국민주택기금 활용 전세자금 대출= 금리부담을 낮추려면, 국민주택기금을 활용한 전세자금 대출이 가장 유용할 것으로 보인다. 국민주택기금 전세자금 대출은 크게 근로자ㆍ서민 전세자금 대출과 저소득가구 전세자금 대출로 나뉜다. 두 상품의 공통적인 임차대상주택은 전용 85㎡이하 주거용 주택으로 중대형은 대출이 불가능하고 오피스텔도 대출대상에서 제외된다는 점은 흠이다. 기금전담 대출은행은 총 5곳(우리은행, 농협중앙회, 신한은행, 기업은행, 하나은행)인데, 중도상환수수료가 없는 점이 장점이다.
우선 근로자ㆍ서민 전세자금 대출은 신용이 양호한 만 20세 이상, 부양가족이 있는 무주택세대주로서 연소득 3000만 원 이하인 경우 전담은행을 통해 신청이 가능하다. 지난 1ㆍ13전·월세 안정대책의 일환으로 ‘6개월 이상 무주택 조건’이 폐지되기도 했다. 국민주택기금운용계획에 따라 변동가능하나 연 4.5% 수준이라 이자부담이 작은 편이다. 대출기간도 최대 6년까지 연장가능하다. 대출한도는 임차보증금의 70%범위 내에서 호당 최고 6000만원까지 가능한데, 본인의 소득과 부채현황, 담보(주택금융신용보증서ㆍ임대인의 임차보증금 반환확약서 중 택일)에 따라 차등 적용되며, 3자녀이상 세대는 8000만원까지 대출이 가능하다.
저소득가구 전세자금 대출은 금리가 연 2%인 저리대출이다. 만 20세 이상 부양가족이 있는 무주택세대주로서 지방자치단체장의 융자추천서가 필수조건이다. 임차보증금이 지역별 전세보증금 이하인(수도권 과밀억제권역 8000만 원, 수도권 기타광역시 5000만 원, 기타지역 4000만 원) 경우 전세금 최고 70%까지 대출이 가능하다. 특히 대출기간이 15년 원리금 균등분할상환이므로 장기대출이 가능하다는 것이 이점이다.
▶대출금을 높이고 싶다면 시중은행 변동금리 전세자금 대출이 대안= 좀 더 많은 대출액을 원하거나, 맞벌이 부부로 소득수준이 높아 근로자ㆍ서민전세자금과 저소득가구 전세자금 대출에 해당되는 조건을 갖추지 못했다면, 시중 은행의 주택전세자금대출상품을 이용해야 한다.
최근 장기전세주택의 인기를 반영한 대출상품도 출현했는데, 월임대료 없이 임차보증금만 있는 공공임대사업자가 공급하는 장기전세임대주택 전용 대출상품이 그 일례다. 서울시 SH공사가 공급하는 장기전세주택 입주자를 대상으로 임차보증금의 80%까지 대출이 가능한 상품으로, 은행에 따라 1억1600만~2억2000만 원까지 대출한도를 설정할 수 있다. 대출기간은 최장 20년까지 연장가능한데, 대출 금리는 CD연동 변동 금리다. 임차보증금에 질권 설정을 해야 하고, 주택금융신용보증서 발급이 가능해야 한다.
시중은행의 일반 전세자금대출은 은행별로 대출신청자격과 대출금액, 금리수준이 상이해 금융권간 꼼꼼한 비교선택이 필요하다. 대게 전세보증금의 60~80% 수준에서 2억 원 안팎까지 대출이 가능한데, 이사와 동시에 대출을 실행하는 신규전세자금과 전세계약기간 도중에 생활안정자금 목적으로 대출을 신청할 수도 있다. 금리수준은 주로 6~12개월 주기 CD금리와 연동되는 변동금리로 개인의 신용도에 따라 가산금리가 붙는다.
한 가지 알아둬야 할 점이 또 있다. 대게 전세자금 대출은 담보 없이 이뤄지는 대신 금리를 낮추기 위해 은행이 대출을 할 때 보증을 요구한다. 주택금융공사가 전세자금 대출 보증 상품을 취급하고 있는데 주택금융공사의 전세자금 대출 보증은 총 임차보증금(계약갱신은 증액금액 범위 내)의 80%까지 보증이 가능하다. 개인별로 보증한도는 최대 1억5000 만 원이고, 보증료는 개인 신용이나 조건에 따라 보증금액의 연 0.2~0.6% 수준을 부담하면 된다. 만약, 1억 원을 보증 받았다면 대출금리 이외에 해마다 20만~60만 원 정도의 보증료를 추가로 더 내야한다.
최근 반월세인 보증부월세가 증가하고 있으나, 일부월세나 일부전세 계약의 경우 전세자금대출이 불가능한 경우도 있고, 임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보가 가능한 경우만 대출이 실행되는 사례도 있다. 금융권 별로 전세론의 유의사항을 살피고 충분한 비교선택을 통해 본인에게 맞는 대출실행이 필요하다.
<정태일 기자@ndisbegin>/도움말=함영진 부동산써브실장
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