코레일(한국철도공사)이 지난 15일 용산국제업무지구 개발사업 정상화 방안을 발표한 이후 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브) 출자사들이 손익 계산에 바쁘다.

코레일 정상화 방안에 대해 민간출자사들이 갸우뚱하는 건 위험 부담과 수익 구조가 다르기 때문이다. 코레일은 용산 사업이 30조원의 돈만 들어와도 괜찮다고 본다. 코레일 고위관계자는 “지금 경기 상황에서 30조원 투자해서 30조원만 벌어들여도 대성공”이라고 말했다.

출자사이면서 땅 주인인 코레일은 8조원 땅값을 챙기는 게 최우선이다. 만약 개발이익이 전혀 생기지 않는다고 해도 코레일은 비싸게 땅값을 받으므로 큰 수익을 본다. 민간 출자사의 입장은 조금 다르다. 개발이익이 나지 않으면 민간 건설사는 시공 수익, 금융 투자사는 금융거래 수수료를 챙길 수 있지만, 재무적 투자자는 아무런 수익도 없다. 만약 1조원 이상 적자가 난다면 민간 출자사는 자본금까지 날린다. 물론 시공이익이나 금융거래 수수료 등으로 일부 보전할 수 있지만 대부분 손실이 불가피하다. 반면 코레일은 3조~4조원 정도까지 적자가 나도 여전히 손익계산서상에는 ‘플러스’로 기록된다. 코레일의 철도정비창 땅값은 장부가로 8000억원, 감정평가액은 3조8000억원, 최저 입찰가는 5조8000억원 정도였다.

이런 수익구조이므로 민간 출자사는 이번 정상화 방안에 따라 코레일이 드림허브 이사진의 과반수 이상을 확보해 사업 결정권을 행사한다면 수익률 하락을 우려한다. 한 출자사 관계자는 “드림허브가 땅값 회수만을 목표로 경영을 추진할 경우 민간 출자사는 손실이 불가피하다”며 “민간 출자사의 수익을 보장해 줄 방안이 없어 코레일의 제안을 받아들이기 어렵다”고 말했다.

민간 출자사가 코레일의 정상화 방안을 받아들이지 않고 파산에 이르게 되면 어떻게 될까.

코레일은 8조원 땅값을 기대할 수 없다. 당장 올해 안에 2조4167억원의 대출 원금을 마련해야 한다. 물론 땅을 돌려받지만 이 땅을 다시 감정할 경우 8조원까지 평가액이 나올 리 만무하다.

여기에 코레일은 이미 받은 땅값 2조6000억원을 도로 내놔야 한다. 당장 5조원 규모의 자본금 부담이 생기면서 자본 잠식까지 우려된다. 이런 이유로 코레일은 결국 파산까지 상황을 밀어붙이진 않을 것이란 전망이 나온다. 민간출자사와 결국 합의점을 찾을 것이란 전망이다. 민간 출자사는 자본금을 잃는다. 특히 롯데관광개발은 1700여억원의 자본금을 날리면서 회사 존립이 불투명해진다. 

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com